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　朝晩冷え込む様になりました。街中ではキンモクセイの香りが漂い、東京の秋だなと実感しています。
　さて、前回ご説明したとおり、２０２３年４月から施行される民法の改正は、主として所有者不明土地問題の解決を目指したものです。
　今回は、民法の「共有」規定の改正についてご説明します。
　「共有」とは、ひとつの物を２人以上の者が共同で所有することです。所有者不明土地問題との関連では、従前、相続登記が義務化されていなかったことから（２０２４年４月から義務化されます。）、相続により土地が複数の相続人に共有されたり、相続人の相続によりさらに共有者が増えたりして、共有者の特定が困難になって、所有者不明土地が生まれていると指摘されてきました。
　そこで、共有地や共有建物の管理・処分に関する民法の規定が見直されたのが今回の改正です。
　すなわち、従前、民法は、共有物の「変更」は共有者全員（２５１条）により、「管理」は各共有者の持分価格の過半数（２５２条）により、「保存」は各共有者単独により、それぞれ行うことができると規定していました。
　しかし、各項目の境が曖昧で、例えば建物の改修工事は「保存」なのか「変更」なのか、賃貸借等の設定も「管理」なのか「変更」なのか明確ではなく、実務上は安全サイドの「変更」として、共有者全員の同意を得て行われてきました。
　そこで、もう少し柔軟に共有物の管理・変更ができるように、今回の改正により、共有物に「変更」を加える行為であっても、形状又は効用の著しい変更を伴わないもの（軽微変更）は持分価格の過半数で行うことができるようになります（２５１条１項）。例えば、建物の外壁・屋根の補修工事は、大規模リフォームに至らない限り「軽微変更」として持分価格の過半数で行うことができるようになります。
　また、共有物の賃貸借等も「短期」であれば「管理」として持分価格の過半数で決することができるようになります。ここで「短期」とは、動産６カ月、建物３年、樹木の植栽又は伐採を目的とする山林１０年、それ以外の土地５年です（２５２条４項）。
　ただし、借地借家法が適用される不動産の賃貸借は、返却時期が不確定のため一時使用目的か定期借家権でない限り、共有者全員の同意が必要です。
　さらに、共有者の中で賛否を明らかにしない者がいる場合は、裁判所の決定を得て、他の共有者の持分価格の過半数により「管理」できるようになります（２５２条２項２号）。
　同様に、共有者の中で所在不明者がいる場合も、裁判所の決定を得て、他の共有者全員で「変更」（２５１条２項）を、持分価格の過半数で「管理」（２５２条２項１号）をできるようになります。
以上